土地款保证金融资：在房地产行业有一个术语叫做“超前融资”；土地款、前期费用和部分建安资金融资；开发贷融资；供应链融资；尾盘融资；其它融资
最近，恒大暴雷事件霸屏了整个互联网。当然，除此之外，还有曾经风光无限、股价冲天的华夏幸福房企也深陷暴雷的泥潭之中。
房企的暴雷，作为吃瓜群众的国人也是津津乐道。看到房企一个个的暴雷，似乎房价被这些房企卖得一天比一天高的怨气也从吃瓜群众中消失了。
甚至一些身处房地产行业的人也幸灾乐祸地说：行业的至暗时刻尚未到来，预售制度及合作开发的后遗症尚未全面释放，一波已经爆了的（房企）会导致与其深度合作的（房企）也要爆几个，交叉连环雷暴几个……
那么，房企暴雷背后的原因是什么？
答案当然是房企的负债太高了。
我们来看看中国房地产报统计的TOP前10上市房企2020年负债榜：
从上述上市房企2020年负债榜中，前四名负债均突破1万亿，其中位于总负债首位的中国恒大总负债高达1.95万亿。
那么，看到这里，我们不禁就有一个疑问了，房企负债为何如此之高？下面，我们抛开房企的经营性负债不说，一起来看看他的金融负债到底有哪些类型。
一、土地款保证金融资
土地款保证金融资，在房地产行业有一个术语叫做“超前融资”，也就是说，在土地款保证金缴纳之前，就已经引进融资机构。那么，他具体怎么操作地呢？
一般来说，就是通过股加债的融资模式，即开发商和融资机构成立一个平台公司（SPV），一般来说在这个平台公司，开发商持股51%，融资机构持股49%，然后，金融机构的资金通过平台公司用于缴纳土地保证金。
如果土地保证金需要使用美金支付（当地政府引入外资需要），则由外资机构在境内设立一个第一个平台公司（SPV）公司，再由这个平台公司和开发商设立第二个平台公司（拍地公司），然后美金通过第一个平台公司注入到第二个平台公司，并用于支付土地保证金。
另外一些地产公司直接要求他的总包单位替他缴纳土地保证金，作为总包单位承包工程的条件，操作模式和上述路径一致。土地款保证金融资一般能融到50%-70%资金，如果总包单位垫付，甚至可达100%。
土地款保证金融资最大的问题就是土地抵押的问题，在这个阶段，因为土地证还没有办出来而无法进行抵押，但是开发商会拿其它土地进行抵押贷款。
二、土地款、前期费用和部分建安资金融资
一般来说，拿到预售许可证前，开发商的投入是净投入的，这个时候，开发商的投入会达到资金峰值。
土地款、前期费用和部分建安资金的融资俗称“前端融资”，和土地款保证金的融资模式基本一致，也是金融机构通过股加债的模式进来，然后在开发贷款下来后，再进行替换或者到期还款。
土地款、前期费用和部分建安资金的融资，一般也能融到以土地款或者资金峰值为基数的50%-70%的资金，利率大概在年化13%左右，比土地保证金融资略微低一点（大概年化15%-18%）。
这是前50前的房企超前端融资和前端融资的情况。一些排名靠后的房企，土地款、前期费用和部分建安融资的利息，有的高达20%多。
三、开发贷融资
开发贷融资基本上要求满足“432”条件，这里的“4”即四证齐全（土地证、用地证、工规证和施工证）、“3”即开发投入要达到总投入的30%，“2”即二级资质。
开发贷融资一般由四大商业银行，当然一些城乡行也能进行开发贷，但是额度不高。四大行在房企资信良好的情况下，也愿意和房企合作，不仅是因为房企有土地进行抵押，更为重要的原因是，开发贷银行还想接房企的按揭业务。
开发贷融资的利息要比超前端融资和前端融资的利息低很多，一般为5%-8%左右，因此，很多开发商在获取开发贷后，会用开发贷的资金去偿还超前端融资和前端融资，即用低成本资金去置换高成本资金。
开发贷融资一般为项目总投资的50%-60%。
四、供应链融资
供应链融资即以房企上游的总包单位或者材料供应商为主体，以应付未付的工程款、材料款为基础资产而进行的融资，该类融资由房企提供土地抵押和股权质押，甚至一些融资机构还需要房企实际控制人提供连带担保责任保证。
房企上游的总包单位或者材料供应商融到资金后，再通过投资款、合作款、缴纳诚意金、借款等形式将融资资金支付给房企。
供应链融资的利息跟前端融资的利息差不多，年化13%左右，额度为基础资产的50%-60%。
五、尾盘融资
尾盘融资有两种类型，一种预售后交付前的尾盘融资，另一种是交付后进行的尾盘融资。
这种融资模式以未售的商品房作为基础资产进行的融资，它有效地满足了开发商快速回笼销售资金的需求。
尾盘融资的融资成本年化13%左右，跟前端融资、供应链融资差不多，额度就要看未售的商品房的价值了，一般为未售的商品房的60%左右。
六、其它融资
其它融资还有销售尾款资产证券化融资、物业租金资产证券化融资等等。
当然上述的各种房企融资，基本上是通过信托、基金、保理等通道进入房企中。在“三道红线”出台前，上述融资大部分以“股+债”或者“债”形式出现；在“三道红线”出台后，很多房企忙于降负债，因此，大概率会将这些资金以“纯股、股+债”或者“明股实债”的形式出现，进一步加大经营性融资。
因各种资金以各种通道各种形式进入房企，因此，进一步推高了房企的负债。
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