民宿这个称呼，听起来高大上。实际上，这个行业的状态，并不健康，因为这个行业自打诞生时开始，就面临着“合规”的风险，本质上来说，民宿跟酒店
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据说深圳这两个月迎来了房产中介的关店潮。
西安上海出了二手房指导价。房产交易量眼看也要大幅下降。
6月末，深圳要出房产交易平台。有传说要直接“干掉”中介。
《官方房产交易系统上线，既能提供二手房指导价，又能干掉房产中介？》
可惜这篇没有发出来。请大家自行搜索
因为房产交易量受上面文件的影响非常大，导致房产中介这个行业不是很稳定。中介做不成了，有没有一个可以利用中介工作中积累的资源，学历门槛不高，与房子相关的赚钱的行业呢？
离房子最近的生意，那当然就是“二房东”了。
民宿，就是二房东的一种形式。
今天我们就来聊一聊民宿生意。
民宿这个称呼，听起来高大上。实际上，这个行业的状态，并不健康。
因为这个行业自打诞生时开始，就面临着“合规”的风险。
从本质上来说，民宿跟酒店，并没有什么区别。都是为客户提供住宿服务。
但是酒店是完全合法合规的，它用的是商业建筑，40年产权，或者50年产权，跟商业“公寓”是一样的性质。这种房子，天生就是用做经营场所的。
我到网上搜索“如何开酒店”，发现了一个有趣的现象。
网上的人（包括逼乎某酒店投资顾问）给出了很多主意：
首先，要有充足的资金。具体的管理制度和运作方案。酒店地址要挑选好。聘请专业的人才。结合互联网思维，做好宣传和推广。什么商业计划书blablabla
没有一个人说，开酒店，要先到派出所去备案。
办理《消防检查合格证》
办理《特种行业经营许可证》
办理《公共场所卫生许可证》
这一系列手续办下来，然后再说酒店如何经营。
到了民宿这里呢，第一步直接卡死了。
多数民宿，是直接用普通住宅来做短租生意的。如果住宅面积比较大，房间比较多，比如三居室。为了保证利润，必须做分割。
有几个住民宿的顾客，会整租一个三居室？难道要开轰趴吗？
开轰趴，有专门的细分市场。
当你把一个二居室或者三居室分割，就会面临“群租”的问题。
按照正常的法规，出租房允许N+1，也就是说，二居室可以住3个人。三居室可以住4个人。
实际上，我们也可以想象得到，民宿的一个房间，住的可能是两口子。
一旦一套房里住了两家人，人数如果超标，你这就算是违反规定了。
2020年年初的那段时间，返城的租客们，都是有体会的。
很多人，进不去跟别人合租的房子。
所以，做民宿，理想的情况，就是租用公寓。50平米以下的商业公寓。
最好集中在一个小区里。
举个例子，万达广场。一般都是一个大的商业建筑，配套几栋写字楼，再加几栋商业公寓。有的还配建几栋住宅楼。
在苏州市区，中环内，一套30平米以下的公寓，长租下来的话，一年的租金差不多是2000元。
商业公寓的公摊面积比较大，建筑面积30平米的话，套内面积也就是18平米左右。
这个面积，也刚好就是一个快捷酒店的标间大小。
不过，有一部分商业公寓，它的层高比较高，比如4.5米，甚至是5.5米。
层高只要达到5米，完全就可以做成复式结构。只不过装修费用高了一点。但是租金也可以提高很多。
以七八月的旺季，在苏州古城区附近，这样一间复式民宿，每日租金可以高达250元。
即使在淡季，180元也完全不成问题。
根据我们的调查，这样的民宿，年平均入住率可以达到90%。每个月销售额平均5900元。
而之前我们说过，跟房东拿房的时候，月租金2000元。
扣除网络平台（携程、美团、飞猪、同程）分成、保洁、布草、网络、水电等费用，每个月毛利是2500元。
当然，成本还没有计算装修的一次性投入，20000元。（如果你心够黑，10000元也能搞定了。）
这部分钱，七八个月就回本了。
运营的第一年，毛利就有10000元。第二年，租金不变的情况下，毛利30000元。
这只是一间房。
如果我们复制到10间房呢？
20间房呢？
一间房的初期成本投入，不到3万元。
当然，账头不用算得过于仔细，你看个大概原理，就行了。
民宿还有一个好处，就是可以“用个人账户收钱”。关于这一条，不能多说。点到为止。
听起来不错吧？
还有更大的好消息。
2021年3月30日，江苏省印发了文件《江苏省网约房治安管理规定（试行）》（以下简称“治安规定”）
除了江苏，还有其他省也出了相似的文件。这个文件，针对的就是“民宿”。4月1日开始执行。
有了这个文件，民宿就从边缘地带，走向了合法化。法律风险几乎降低为零。
可以说，只要你不发生火灾一类的意外事件，民宿这个生意，就可以光明正大的做起来了。
三个多月来，我们在市场一线已经感受到了真真切切的变化。
这个文件，把民宿行业带入了新时代。
住宿服务，是一个非常传统的行业。从中国到外国，这个行业都存在了上千年。
这是一个非常刚需的行业，可以预见的未来几十年内，这个行业也不会消失。
如何做民宿？这里面有很多流程很多细节。
如何办理各种证件？
如何与互联网平台对接？
怎么找到性价比高的保洁服务？
怎么装修？
怎么找房源？
某神说过：要想做好一件生意，就要把每一步，都做得比竞争对手好1%。每一个步骤+1%，积累下来，就是巨大的优势。
关于各种细节，我们以后再说。
有兴趣的朋友，可以留言讨论。
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