实际上，在财务层面，至今年年中，万科的净负债率达20.21 ，持有货币资金则维持在1952.2亿元，郁亮率先在行业内提出“活下去”概念
今年上半年，万科净利润出现多年来的首次下滑，祝九胜称“我们有很多值得检讨的地方”，万科的真实情况到底如何？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：方斯嘉
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：张伟
“我想起读书时候的感觉，期中考没考好，心情很忐忑。忐忑之时，还是不会忘记立志长期成为好学生的志向。”
8月30日，在万科2021年半年度业绩会上，万科董事、总裁、首席执行官祝九胜面对媒体、机构对业绩问题的提问时如此回答。
万科2021年半年度报告显示，营业收入约为1671亿元，同比去年增加14.19%；营业利润219.9亿元，同比下降17.23%；归属净利润110.47亿元，同比下降11.68%。
对于一直以“好学生”自居的万科而言，这份成绩并不“漂亮”。8月30日，万科a (000002.SZ)收报19.43元/股，下跌7.03%。
在业绩会上，祝九胜表示“我们有很多值得检讨的地方”，在会上，万科管理层也多次强调，万科实现的是稳健、长期的发展策略。
实际上，在财务层面，至今年年中，万科的净负债率达20.21%，持有货币资金则维持在1952.2亿元。
利润为何下滑？
2018年，郁亮率先在行业内提出“活下去”概念。三年之后的半年业绩会上，祝九胜重提“活下去”，他表示：“在我们的理念里面，‘活下去’比什么都重要。”
▲万科今年上半年业绩情况。
对于净利润下降，祝九胜将之归结为三个原因：销售规模增长有限、开发业务毛利率下降较快，以及转型业务带来的相关影响。
祝九胜称，受地价房价比不断上升等影响，万科税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%。销售增长与毛利下降的对冲有限，甚至不足以对冲业绩的下滑。
对于转型业务，祝九胜表示：“我们也有很多值得检讨，比方当时对完成这个过程所需要的时间，所碰到的难度，所需要建立的能力，我们都当时是严重估计不足或者严重低估了。”同时，祝九胜亦解释称：“找到解决方式，这个能力就会在中长期来看就会很有价值。”
“口头回答问题都非常容易自圆其说。”祝九胜表示：“对业绩问题，要靠长期的行动，靠团队努力。”
实际上，房地产业务仍是万科收入的主要来源。半年报显示，房地产开发业务收入1443.3亿元，占比86.4%。
面对加码的房地产调控政策，万科做了什么准备？
“我们是农民,我们不去预测天气。”祝九胜表示，房住不炒的基调一直很明确。万科尽可能在一样的政策、市场环境下，让自己的“收成”越来越好。
万科执行副总裁、首席运营官刘肖进一步解释，万科在不断的摸索和经验，相信政策的出发点，还是促进行业健康发展。“万科还是在“平稳致远”的基调下投资，在量入为出的前提下，坚持好战略导向、投资标准、投资纪律，关注投资的质量和效益。”
知名地产分析师严跃进对无冕财经表示：“万科这两年的各类报告数据和相关观点，颇受行业关注。尤其是关于‘活下去’的论断，被证明是正确的。所以从这个角度看，类似指标出现下跌或亏损，其实也还不是较大的问题。从实际过程看，类似指标亏损，和行业波动等有关，也和这两年万科相对注重稳健而不激进的策略有关。”
现金多，要花钱的地方也不少
现金流是万科强调“稳健”的直接体现。“说大白话是胆子小，说文绉绉的话叫‘稳健’。”祝九胜对万科的现金流问题评论称。
半年报显示，万科将三条红线维持“绿档”。祝九胜表示，三道红线净负债率这一条，万科最近20年来的净负债率都是在40%以下，持续在行业低位，其现金流则维持在1952.2亿元。
严跃进评论称：“于万科来说，其不求规模，而且强调了现金流，其实也是希望对外界释放信号，即万科坚持当前房地产改革和变局的新要求，注重和实体经济结合，真正做到地产业务服务实体经济、创造更稳房地产市场的导向。同时也表明其在财务等方面稳健的特点。”
手握近两千亿现金，万科能否以此扭转局势？
祝九胜表示：“我们不会让它硬趴在帐上，该去理财就去理财，在流动性、收益性和安全性这三者之间求得一个平衡。”
实际上，万科需要“花钱”的方面并不少。
首先是土地方面，目前土地市场供应呈现多元化趋势。土地是房企发展的核心，万科正从招拍挂、收并购、城市更新等方面获取土地。
收并购业务正成为万科获取土地的重要渠道之一。刘肖表示：“过去三年，我们在项目层面的收并购，占到我们整个开发业务投资额的近40%。”
此前，万科正与泰禾、华夏幸福等房企在进行项目开发合作。今年以来，万科还与蓝光进行项目交易，将蓝光无锡和骏53%收入囊中。此外，在业绩会上祝九胜回应称，这几个月曾与恒大接触，但还没有实质性的进展。
此外，多元化业务也是万科“烧钱”的方向。
业绩会上，万科物业、商业、长租公寓板块成为热议的焦点。
▲万科各板块业务今年上半年业绩情况。
万科高层表示，我们会继续坚持城乡建设与美好生活服务商的战略，坚持与城市、跟客户同步发展，我们相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。
同时，万科高层承认，万科在商业业务上与同行仍有差距。祝九胜总结称：“我个人总结是二元特征，好的很好，差的不及格，所以业绩总量和报表呈现一般。因此，我觉得是报表差距大于能力的差距，我们仍有信心在商业方面找到差异化的解决方式。”为此，万科在今年将王海武调遣往印力集团，以协助印力CEO丁立业。
此外，万科高层强调长租公寓业务的增长力。万科在2014年开始大规模布局长租公寓业务。目前，已有14.8万间房间，服务了超50万的客户。
但万科高层直言，这是响应了租购并举，提供了居住解决方案。但股东就不满意了，因为这项业务现在不赚钱，但投入了相当的时间、精力和资本，客观来说也影响了我们开发集售业务的销售增长。
实际上，万科正围绕围绕多元化业务积极拓展渠道。自2021年以来，万科正频繁前往云南、黑龙江、河南等地政府积极对接。可以看到，万科正以城市更新、仓储物流、物业服务等业务为核心积极与各地进行洽谈。
在业绩会上，祝九胜表示， 整个行业的游戏规则正在发生变化，我们的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继，对万科来说，我们除了自己独立思考以外，也向优秀的同行借鉴学习。万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。
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