纯概念营销成过去式：昆明房地产市场演绎起一个又一个的概念营销新潮；实景体验营销全面到来；体验式营销此起彼伏；组合营销模式成主流
限贷、限购令下，开发商银根缩紧、购房者观望氛围加重，如此时机，房产营销模式如何创新、开发商将如何锁定目标客户群呢？多位业界人士揭秘，今年乃至未来几年内，组合营销模式将成昆滇开发商主打，品牌开发商的实景营销模式将受到购房者的青睐，昆滇楼市将引领“精耕细作”营销潮。
纯概念营销成过去式
从早期的波希米亚、地中海，到后期的SOHO、分时度假、豪宅、城市别墅等等，昆明房地产市场演绎起一个又一个的概念营销新潮。曾经，每一个成功的地产概念都能在市场上掀起一股热潮，都能吸引到足够的眼球，都能使概念的挖掘者取得不错的回报。
当时很多开发商在营销策略上都讲究“快进快出”，看着沙盘甚至规划效果该楼盘推广时主打桃花岛概念，楼书上养眼的、成片成片的桃花，让人分外着迷。等交房时，现场不过是零星的几棵桃树苗，实在让人大失所望。很多年后，这个社区依旧没有呈现成片的桃花，只能在梦中追忆绚烂的桃花了。
深圳至祥置业（昆明）公司总经理周曼介绍，昆明的房地产市场基本上都经历了纯概念（一堆红酒会、英式下午茶、VIP客户音乐酒会、我心中的“双城”绘画大赛等等，让客户在一轮轮体验式营销中融入开发商的企业文化中，也让客户对开发商了解更深了。“我们希望能给到客户更加特殊的内容，好的项目需要好的环境和服务来体现。”经典地产相关负责人介绍。
事实上，诸如红酒会、音乐会的体验式营销模式，在很多开发商、很多楼盘处都曾上演过。像西山别墅、万辉星城、滇池卫城、银海系楼盘等，这样的活动，对开发商而言，已成常态。“丰富业余生活，也更能了解产品。”热衷于参加开发商组织的客户活动的李女士这样评价。
周曼认为，近年来随着楼市的发展壮大，形式各异的营销活动层出不穷，消费者在欣赏眼花缭乱的营销活动之余，渐渐地发现实在的东西才是长久的，因此提供一些极具体验性的营销活动更具亲和力和吸引力，这既符合消费者的需求，也是一种明明白白消费的体现。而体验式营销在实现顾客亲身体验楼盘的同时，又可以尽量减少一些不必要的损失或纠纷。目前很多楼盘销售的产品已进入准现房阶段，消费者完全可以通过活动，更深层次地去了解楼盘品质、体验服务、感受地段和交通等所带来的优势，从而做出理性和明智的选择。
组合营销模式成主流
组合营销模式需要根据不同情况进行不同推广模式、推广媒介的动态组合。
“从产品推广战略上，本土开发商以更开放的心态，不断提高营销水准。”周曼认为，在产品推广趋势上，现在的开发商从单一的传播途径演变成组合拳式的营销模式。
尽管营销模式无定式，但是当前的房地产市场，营销模式需多元化。在现实中，不再存在“一招鲜，吃遍天”的状况，现在的市场已经发展到了分众化的时代。不同的区域市场，不同的消费群体，不同的消费需求，这些都决定了大一统的营销模式再也无法适应当今市场的发展。
周曼以在售的南亚风情第壹城为例，解读了诺仕达集团在楼盘推广上不再采用单一的推广模式，而是以组合营销方式，成为昆滇楼市响当当的名盘。“飞机大炮先上，步枪、手枪也要跟上，就连刺刀也不放过。”周曼风趣地这样比喻。“昆明的开发商已经学会精准地挖掘客户，在推广节奏上，有张有弛、有快有慢；在营销推广上精耕细作，赢得非常漂亮。”
她预计，今后，在楼盘营销上，开发商实景样板园区要推、体验式营销活动不断、以客户会为主的会员组织增多、与客户的互动活动不断，在推广媒体上，早已突破户外加纸质媒体加电视的推广媒介，更多通过网络、短信、直邮DM、各种公关活动等。以手机媒体、IPTV、数字电视、移动电视、博客、播客等为主的互动式数字化复合媒体，今后一段时间内将成为本土开发商面临的新选择。
“在现在的形势下，以往10个人买10个楼盘的场景将被5个人买10个楼盘所替代。”周曼如是比喻，“竞争非常激烈，未来的房地产营销，市场将越分越细；而营销推广将由专业公司分包，深挖潜在的目标客户群。”
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