中国房地产的领头企业万科，总算是活下来了

君万之争后，痛定思痛做减法；忧患求生，提前布局四件事；学习制造业，巩固提升基本盘；微利时代，获得金融资本力挺；暖风劲吹，万科会给出什么惊喜

作者|刘工昌

今年银保监会主席郭树清表示，房地产泡沫化金融化的势头已经得到根本扭转。银保监会指出，“2021年房价下降，楼市不像以前那么活跃，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”

伴随着金融监管部门对房地产行业的松口，3月4日，中国银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。

此外，全国性商品房预售监管资金规范化调整、并购贷款不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理等政策出台，也在进一步促进房地产业的健康发展和良性循环。国盛证券预测：“政策底已经显现。”（1）

政策的利好，是否能带动市场的回暖还不好说，但对于房地产行业来说，从2018年不断出台调控政策以来，总算是看到曙光了。而对于中国房地产的领头企业万科来说，总算是活下来了。

不碰红线，万科活下来了

2021对中国房地产行业来说，可谓极为艰难的一年，几乎每天都会看到房地产企业运营吃紧甚至破产的消息。但数据显示，2021年12月万科合约销售金额约为635.6亿元，同比下降37.4%。合约销售面积约为349.6万平方米，同比下降45.56%。

2021年1-12月万科销售面积及金额情况统计

数据来源：中商产业研究院大数据库（2）

2021年前三季度报告显示，三季度万科归母净利润56.4亿元，经营活动产生的现金流量净额为-55.61亿元；累计实现归属于上市公司股东的净利润为166.9亿元。值得注意的是，2021年1-9月，万科三费中的销售费用为72.83亿元，同比增幅达25.48%，几乎相当于2018年全年的水平，管理费用为72.29亿元。此外，前三季度，万科的持有货币资金人民币1471.1亿元，较2020年末减少近500亿元。

同样根据三季报数据，截至2021年9月底，万科实现营收1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润为56.4亿元。2021年前三季度，万科累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润为166.9亿元。（3）

另有媒体指出，2021年1-12月万科累计合约销售金额约为6277.8亿元，累计合约销售面积约为3807.8万平方米。2021年万科销售回款率78.5%，而原定的是95%，销售额下降使万科的净利润下滑了11%。

总的来说，万科净利润呈下滑趋势，销售回款率未达目标，销售费用却大幅上升。

我们再把时间往前推一推，看看万科近几年来总体的经营状况。

（4）

上表主要列举了两个数据，一个是自2016至2020年万科财报以及增长率，从2016年之后的5年万科一直保持着销售以及净利的总体增长态势。第二就是万科的总资产与总负债的比率。

还有一点值得注意，2020年万科总资产1.87万亿，总负债1.52万亿，如果单纯看账面净值产的话是0.35万亿，而万科截止2020年6月15日的市值是2800亿。假如以2800亿一次性买下万科整个公司并马上宣布破产清算，你直接可以赚700亿。

2020年，万科净负债率仅47.5%，持有现金1952亿元，并且保持净负债率每年低于40%。到这里可能有人会发问了，总资产1.87亿，净负债1.52亿，资产负债率不是81%吗？另外，负债中还有6307亿的合同负债，是客户已经签了购房合同，银行做了抵押贷款，但还没有交房的，所以没有确认收入，但是钱已收到。去掉这笔合同负债，万科的负债就只剩8886亿，资产负债率就成47.5%了。（5）

在高负债、快经营成为常态的房地产行业里，万科不到50%的负债率不像是一家房企，更像是经营制造业的传统企业。2017-2020年，万科的净负债率分别为8.8%、30.9%、33.9%、47.5%，持续处于行业低位。

也正因如此，美国三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别评价万科为“BBB+”、“BBB+”、“Baa1”的信用等级。在负债高且信用违约几乎成为常态的房地产行业，这已算是极高的信用评分了。

从2018年率先发出“活下去”，到2022年中国房地产行业发生惊天变幻，期间没有触及一道“三道红线”，一向保守的万科，经营情况已经是较为健康了。在一众房企中，它相对是活得最健康的一类。

究竟是什么原因，让万科能走到今天呢？

君万之争后，痛定思痛做减法

万科成立于1984年，以贸易起家，它当时的主要业务是销售索尼录像机。

1988年，万科完成股份制改造，发行的1亿元股票就是用于生产当时市场热销的VHS录像机，其创始人王石的梦想是让“万科”牌录像机成为“中国的索尼“。但当时国家对录像机实行定点生产，民营的万科难敌北京广播器材厂，被迫从这一领域退出。

1988年万科开始进入房地产行业，此时它还不能算是一家房地产企业，而是业务涉及多样化，什么赚钱搞什么，堪称全能。用现在的话来说，就是典型的“斜杠青年”。

直到1993年，正值万科B股融资，有投行高管问王石，“万科主营业务是什么”，结果王石根本无法回答。

也就在这一年，万科召开了一次务虚会，会议决定放弃以“综合商社”为目标的发展模式，提出了加速资本积累、迅速形成经营规模的发展方针，并确立以城市大众住宅开发为公司主导业务。自此，万科的“减法”战略正式成形。

按王石的说法，万科的“减法”包括三个方面：一是退出与住宅无关的产业，从多元化经营向专营房地产集中；二是收缩住宅产业战线；三是减少房地产业的产品品种，向住宅集中。（6）

1994年万科爆发“君万之争”（君安证券与万科管理层），君安证券对万科管理层的攻击点之一就是多元化。之后万科开始有计划的退出，直到2001年9月将万佳零售卖给华润后，万科历时8年的专业化转型才全部完成。

至此，万科正式成为一家标准的房地产企业。也正是这次转型，让万科抓住了中国房地产市场超20年的黄金发展期，开始了其突飞猛进的发展时期。

忧患求生，提前布局四件事

随着WTO的加入，廉价的中国商品涌入全球各地，中国经济开始了狂飙突进的时代。中国居民收入猛增，从前被视为奢侈品的汽车房子开始进入消费市场，房地产企业迎来第一个黄金时代，万科自是乐在其中。

但2008年全球性金融危机给房地产行业踩了个急刹车，也就在这一年，王石提出房地产行业“拐点论”。但随着4万亿的国家刺激大多进入到房地产行业，房地产再度迎来黄金时期。

到2014年，万科提出房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”。这一年上下对房地产行业的抨击上升。但不久后国家进入第二轮量化宽松，尽管政府期望它能进入实体经济，但逐利的资本还是将资金大多投入到了来钱快获利高的房地产行业。

2018年9月，万科总裁郁亮正式做出“白银时代”已经到来的判断，并将“活下去”作为未来三年的战略底线，要求所有业务行为都要“收敛聚焦”。

在此背景下，万科开始做四件事：战略检讨、业务梳理、组织重建以及事人匹配。

万科的组织重建、事人匹配的工作分两个阶段。第一阶段是“减脂、增肌、活血”，在去除冗杂结构和环节的同时，强化组织的能力，提高组织和人的流动性；第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。（7）

要说的是，万科的这个“活下去”不是嘴上喊的口号，而是从高管到员工的身体力行。万科内部流传着高管一个“海岛求生”的段子。

“眼看着海岛在不远处，突然告诉我们船抛锚了，要跳海。冒着生命危险，我们在水里面足足泡了有7个小时，游到岸上，才知道一开始配给每个人的那两瓶水有多重要。”

据说由于这一场特殊的经历，他们回到各自岗位后，配合程度直线上升。

“政策、经济环境的不确定性决定了今年是艰难性是前所未见的，而且我认为这种不确定性局面在明年也不会改变。”

“活下去是我们忧患意识，越大的企业，越要有忧患意识，要如履破冰。否则一个黑天鹅事件就把会你搞垮，你以为你很强大，以为有反脆弱能力，其实是相当不堪一击。”（8）

通过外在艰苦环境的磨练，来培养员工内在应对客观环境的生存能力，对此很多人觉得万科是在玩噱头，但有一点可以肯定，那就是弥漫于万科上下的那种忧患意识，是别的企业尤其是房企极为少见的。

学习制造业，巩固提升基本盘

2020年10月，万科董事长郁亮提出中国房地产行业进入管理红利时代。2021年3月31日，郁亮强调，进入管理红利时代的核心特征是行业回归实业属性，竞争力烈度全面提升。房地产行业开发越来越像耐用消费品，经营越来越像服务业，只有向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。（9）

他认为，今天的地产就是十余年前的家电行业。在行业市场已逐渐饱和的前提下，存活下来的龙头公司（美的、格力、海尔等）最终凭借产品性价比赢得市场，市值高企，给股东创造了巨大的回报。（10）

在房地产行业整体资金紧张的当下，早早为“活下去”做准备的万科显得更加从容。“我们在任何时候，一定要做到‘现金为王、手有余粮’，这样才能渡过各种各样危机挑战。”郁亮称，万科经常被人指责太保守、杠杆率太低等，但其实越有钱，越会有人给你钱，越没钱，关键时候越没有人给你钱。

2020年前三年，万科也在寻找业绩和转型之间的平衡。从放手让新业务“野蛮生长”，到“巩固提升基本盘”战略，要“活下去”的万科会将更多精力放在追求有现金流的利润上。（9）

2021年11月17日，一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》的内部文件流传网络，文件署名为“集团总部”。文件中提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。

作为龙头房企的万科的转型，预示着房地产行业一本万利的时代已一去不复返，房地产行业可能要和以前的家电行业一样，经过残酷的厮杀、激烈的洗牌后步入寡头当道的微利时代。

微利时代，获得金融资本力挺

房地产进入微利时代，也许许多人对投资房地产已经绝望，但是万科依然获得银行及债券资本的力挺。

2022年2月14日，万科发布2022年度第二期中期票据申购说明。本期债务融资工具的发行规模为人民币30亿元，期限3年，申购区间为2.50%-3.50%。上市日期为2月17日。

除此之外，同样为用于商品房项目建设，1月27日万科发行了2022年首期30亿元中期票据，发行利率2.95%/年。对比2021年9月份发行相同期限一般中期票据利率则为3.08%。

值得关注的是，上述利率区间远低于万科2021年上半年财报披露的综合融资成本4.27%。这似乎在暗示2022年1月以来，房企境内融资环境继续得到改善，至少高资质房企发债利率总体较前期有所下降。

观点新媒体梳理2022年房企发债情况发现，万科、招商蛇口用于项目建设以及收并购项目的融资工具利率水平在3%以下。此外，不少企业也在逐步加大融资用途组合。

那么这个发债利率是个什么水平呢？

2018年10月30日恒大宣布拟通过旗下附属公司景程作为发行人，发售美元优先票据，融资高达18亿美元。恒大本次公告称债券分3种，分别是利率11%的2年期债券、利率13%的4年期债券（前2年不可赎回）和利率13.75%的5年期债券（前3年不可赎回）。据彭博汇编数据显示，13.75%的利率指引是当年亚洲垃圾级债券发行人中最高的。

就是说，四年前恒大所发债券利率是今天万科的四倍以上。

两家房企今天完全不同的生存镜像从这里可以清晰看出。万科是手中有粮，谨慎发债融资；而恒大则是大开大合，高达13%的债券利率成了恒大身上致命的束缚。

顺便说一下，万科3%左右的借债利息是个什么概念呢？其次债券融资成本在3.5%-4.5%，这个利率找银行贷款，只有国企才有这个优势。

从理论上讲，债券一般是高出银行同等贷款利率的，但万科以如此低的利率拿到面向社会的债券，不能不说在房地产行业堪称奇迹。我们看到作为民企的万科，却能从市场上得到如此低的利率融资，这表明市场对万科的信心。

令人惊奇的是，万科的这个利率不是一年，而是一直如此。

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暖风劲吹，万科会给出什么惊喜？

从数据我们可以看到，在行业调整中做了充足储备的万科，正在以极大的优势，等待着下一个风口的到来。实际上，今年初以来，全国多个城市房地产利好政策频现，不断扭转行业颓势。

市场消息称，2月14日起菏泽多家银行已将首套房贷款首付比例由30%下调至20%，目前菏泽大部分楼盘可按照20%首付比例进行操作。菏泽之后，全国多个城市均出现了房贷首付比例下调的情况。据了解，截至目前包括重庆、江西赣州、河南驻马店在内的城市下调了商业贷款首付比例。广东佛山非限购区域的部分楼盘首付比例也出现了最低降至两成的情况。

除商业贷款外，一些城市也对公积金首付比例进行了下调。另外值得注意的是，还有一些城市的贷款利率也出现了下调。菏泽的首套房贷款利率也由去年末的5.95%下调至5.6%，二套房贷款利率由去年末的6.14%下调至5.95%。

2月21日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六家银行下调了广州地区房贷利率，首套房利率从此前的LPR100BP（5.6%）下调至LPR80BP（5.4%），二套房利率由LPR120BP（5.8%）下调至LPR100BP（5.6%）。

苏州地区首套房贷款利率已最低降为4.8%。南京地区部分银行也于近期将首套房贷利率下调至6%以下，最低可至5.7%。

贝壳研究院发布的数据显示，2月份其监测的103个重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.75%，均较上月回落9BP。从放款期限看，根据贝壳研究院监测，2月份平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

种种迹象表明，市场暖风已来，万科是不是要像郁亮说的那样，学习制造业的工匠精神，在房地产的微利时代，再次绽放光彩？

注释：

（1）政策推动良性循环房地产“三稳”可期 中国经营报 发布时间:2022-03-12

（2）2021年12月万科销售简报：销售额同比下降37.4% 中商情报网发布时间:2022-01-07 10:10深圳中商情大数据股份有限公司

（3）万科内部发文称「节衣缩食，花小钱办大事，打造战时氛围」，目前企业情况如何？时代周报编辑于2021-11-19

（4）2021再谈万科！未来五年的空间如何？满仓抄底 知乎

（5）作者：投资不着急来源：雪球

（6）微观商界 来自雪球发布于2020-05-23万科：从多元化到专业化的断臂之路

（7）万科集团总部再减员，大生产职能迁往上海 界面新闻 发布时间:2020-12-16

（8）关于万科，那些你不知道的事 楼事阵地 发布于 2019-11-05

（9）万科被危机感驱动的这三年 界面新闻发布时间:20-07-02界面新闻

（10）万科的危机感套现了地产依然是悬念大片2021年03月31日15:11新浪财经

（11）郁亮时代的万科：危机感驱动下的转型 艾瑞集思汇 金融行业从业者 ||PwC|